不動産投資

ここでは代表的な投資方法である不動産投資と太陽光発電投資を調査して、違いを比べてみました。

不動産投資と太陽光発電投資どっちが良いのか比べてみました

不動産投資と太陽光発電投資を比較!初期費用・表面利回り・メリット・デメリットを考えて、どちらがよりお得なのかを徹底解剖していきます。

初期費用

3,000万円の投資をすると考えたときに必要な自己資金はそれぞれ以下の通りです。

不動産投資:600~900万円

太陽光発電投資:0円~

不動産投資では物件価格の2~3割が自己資金の目安だと言われています。今回は3,000万円と仮定しているので600~900万円。資金がなくても融資してくれるフルローンもあるため、資金がないから必ずしも投資できないというわけではないようです。

太陽光発電投資に必要な自己資金はとくに目安がありません。規模の大きい発電所になるとフェンスの設置などが義務付けられているので、より安定した収益を見込むことができ、融資が受けやすくなります。自己資金0円からの投資も難しくないでしょう。

表面利回り

不動産投資:1~15%

太陽光発電投資:8~11%

表面利回りとは年間の収入総額を物件価格で割った数字です。公表されている表面利回りを元に収入を考える際は、リスク分が考慮されていないことに十分注意してください。

上のデータを見ると利回りが15%もある不動産投資のほうがお得に見えますが、空室が多くなれば実際の利回りはもっと低くなっていきます。需要が高い青山の一等地になると利回りが1%をきる物件もあり、数値にはある程度幅があると言えるでしょう。一方、太陽光発電は収入が途絶えてしまうリスクが少なく、地域によって利回りに大きな差が出ることはありません。公表されている表面利回りとほぼ変わらない数値が期待できます。

また実際に20年間運用したときの収入を考えてみましょう。不動産投資は平均をとって利回り7%の物件を考えてみると年間の収益は210万円。物件価格の3,000万円は15年で回収でき、残りの5年間で1050万円の利益が生まれる計算になります。ただリスクの関係上、実際はもっと少なくなる可能性が高いでしょう。太陽光発電投資は平均利回り9.5%で考え、年間収益は285万円。11年で3,000万円を回収できるので、残りの9年で2,565万円の利益が得られます

メリット

不動産投資のメリット

税金対策に有効

不動産から得た金額は所得税の課税対象額となりますが、総収入金額から必要経費を引いた金額が低ければ低いほど収めるべき税金が少なく済みます。例えば新築アパートの場合は物件の金額が大きいうえに減価償却が22年と早め。マンションの47年と比較すると半分の早さです。毎年高額の費用が発生することになるので、税金対策に向いています。

自分の判断で投資効率を上げられる

間取りや労力などにかかる投資効率を自分の判断で上げられるのも不動産投資のメリットです。どれだけの収入を得たいかを見極めたうえで、「どこまで投資するか」といった効率のコントロールができます。間取りの変更や住む人のニーズに合わせたリノベーションなど、さまざまな部分がコントロール可能です。

死亡保険の代わりになる

不動産投資では、そのようなリスクに備え、ローンの債務免除が受けられるようになっており、不動産資産そのものと毎月の家賃収入を家族に残すことができます。投資物件をローン返済している途中で予期せぬ事態に巻き込まれて返済不能になってしまったとき、家族には極力負担をかけないようにと考えている方が不動産投資の生命保険に値する効果を期待して利用しているそうです。

インフレ対策になる

不動産の物件価格や賃料はインフレに連動しています。インフレ下では現金の価値が下がるため、預貯金で保有している場合、毎年インフレ率の分だけ価値が下がることになりますが、不動産で保有していることで資産価値を下げることなくインフレリスクを避けることが可能です。

不動産投資の最も大きなメリットは節税対策ができること。不動産にかかる減価償却費やローン金利、固定資産税、都市計画税などが必要経費として引かれる、所得税などが節税されます。場合によっては年間で15万円も税金を節約できる可能性があるとか!ローンを利用して購入すれば団体信用生命保険への加入が義務付けられるので、ローン返済途中に万が一亡くなることがあっても残債は保険から支払われます。

投資の多くは為替の変動など自分の力ではどうすることもできない状況が発生しますが、不動産投資なら空き室をなくしたり収入を増やしたりするために自分で施策を打つことが可能。これは不動産投資だけの醍醐味とも言える部分です。

太陽光発電投資のメリット

低資金でも投資できる

何よりもまず、太陽光発電投資はフルローンが可能です。一定以上の年収か、土地や家などの担保を持っているといった条件が必要になる場合もありますが、自宅から近いところに発電施設を設置することなどを地銀に説明すると融資が通りやすくなることがあるようです。また、電力買取の話をきっちりと銀行担当者に理解してもらえると可能性が上がることもあるようです。

高利回り

10%以上の利回りが期待できる時点で非常に優秀ですが、20年間の固定価格買取が終了した後もまだまだメリットが期待できます。売電価格は確かに低下していくのですが、それに伴い設置など投資費用も下がっていくため、長期でのメリットが期待できます。

固定価格買取制度があるので低リスク

20年間は固定買取制度があるため、予測が立てやすく、株式ほどの大きな変動はありませんが安定的な収入が期待できます。安定しているため、ご自身に余裕があれば大規模展開も比較的容易で、規模の大きさによって回収期間も短くなっていきます。

相続税対策として利用できる

太陽光発電の設備も当然相続税の対象となります。しかし発電設備の財産としての評価は減価償却後の残存価格相当ということになり、同じ額を保有している場合と比較すると節税ということになってくるかと思います。加えて、続けて売電を行っていくことができれば、相続後も収入があることになります。そういった面でも相続税対策として有効といえるでしょう。

太陽光発電投資の魅力は利回りの高さ。仮に2,000万円の融資を受けて土地付きの発電所へ投資した場合、利回りが10%あれば10年で2,000万円を回収することができます。運用開始から20年間は電力会社が決まった金額で電力を買い取ってくれるため、融資額を回収した後の10年間でさらに2,000万円の収入が見込めるわけです。設置コストはかかりますが、ランニングコストはメンテナンス料金程度のため出費もそれほど多くありません

太陽光発電システムの特徴として、耐用年数17年を経過すると帳簿上は価値が0円になるというものがあります。あくまで帳簿上0円になるだけで、稼働している限りは収入を取得可能。相続した場合、価値は0円なのに収入があるので相続税の負担を減らすのにも最適なんです。

デメリット

不動産投資のデメリット

空き室があるほど収入が減る

不動産投資に取って一番の懸念点は空き室が増えることです。購入前に賃貸の需要があるかを確認したり、需要が増えやすい対策をとったりすることが大事ですが、時代の流れによる空き室リスクについては簡単にはいきません。空き室のリスクは、少子高齢化による人口減少に伴って高まっていくといわれています。国立保障・人口問題研究所の発表によると、一般世帯数の増加がピークに達するのは2019年までで、そのあとは減少傾向になるとのデータが発表されているのです。人口減少により一般世帯が減少すると入居者が減ることになるため、空き室が増加する傾向になっていくでしょう。

定期的な補修が必要

物件の資産価値はメンテナンスにあらわれるため、頻度の高いメンテナンスが必要です。部屋1つ1つのクリーニングはもちろん、修繕が必要な場所があればすぐに修復する必要があります。メンテナンスと修繕を怠ると、全体の資産価値にも大きな影響を与えかねません。清掃を含め小さなメンテナンスを行いつつも、10年ごとに物件全体の大きなメンテナンスも必要です。外壁塗装、防水工事といった修繕工事も行わなければなりません。これらを怠ると物件の価値が下がるだけでなく、魅力を感じない物件として入居者が増えない可能性も高くなります。

オーナーとしてやらなければならないことが多い

不動産投資は、投資をするにあたってやるべきことが多くあります。まず業務を委託する仲介業者を選ぶこと。管理を依頼するうえで高いコストパフォーマンスが見込める業者を選ぶ必要があるのです。投資というよりは事業を展開することに近い動きが求められると考えたほうが良いでしょう。投資を始めるにあたって幅広い知識も必要です。投資家一人では対応が難しいケースが多いのが現状です。

不動産投資で最も心配な点は空室のリスクです。不動産投資は居住者が支払う家賃によって収入を得ているので、空室が出るとその分収益に大きく影響が出てしまいます。常に入居者が途絶えないようにするには戦略や工夫が必要。外壁や設備が老朽化したら修繕を行なったり、住民の不安を解消するための説明会を開いたり、収入を維持するために意外と手間がかかります。不労所得の例として挙げられることも多い不動産投資ですが、働かずに収入を得られるほどおいしい投資ではないようですね。

太陽光発電投資のデメリット

電気量が天候に左右されやすい

太陽光発電はその名の通り、太陽の光を受けて電気を生み出す発電方法です。その日の天候や日照時間によって発電量が変化します。真夏で1日中太陽の照りつけているような日に、今日はさぞ発電したことだろうと思って確認してみるとそうでもなかった、というようなケースもありえるのです。天候はコントロールできないので、オーナー自身で発電量の調整ができません。毎月決まった収入が入ってくることがないため、その対応も考えておいたほうが良いでしょう。

固定買取の保障がなくなる20年以降の運用が不安

設置から20年を過ぎると固定買取の保障がなくなります。そこに不安を感じる方も多いことでしょう。20年以内はある程度の金額で買い取ってもらえますが、その後はそういうわけにも行きません。20年の間に初期投資分を巻き取れていれば問題はないでしょう。20年経った後の運用方法についてある程度考えておくべきといえます。

太陽光発電では天候によって電気量(収益)が左右されてしまう点がデメリットとしてあげられます。自然は自分の手ではどうすることもできないので対策のしようがありません。天候不良が続いた場合、大幅な赤字が発生してしまう可能性があります。また、電力会社が決まった価格で電力を買い取ってくれる期間は20年間。その後はほとんどの場合売電価格が下がってしまいます。20年経過後の収入がどうなるのか想定しにくい点もデメリットとしてあげられるでしょう。

総合的に見ると太陽光発電投資が一歩リード!

どちらも比較的安定した利益が望める投資ですが、リスクの大きさを考えると太陽光発電のほうが有利に運用しやすいと考えられます。

不動産投資のリスクは空き室対策、家賃対策を含め、近隣にあるほかのマンションやアパートなどの競合対策も考えなくてはなりません。

投資後にも安定した収入の維持・管理で手間がかかる部分を考えると、太陽光発電投資の方が運用後のリスクが少ないといえます。

対して太陽光発電投資は不動産投資に比べてリスクが少なく見えますが、選んだ業者次第ではリスクが高くなってしまうので注意が必要です。

リスク対策が必要な不動産投資は不安も多い…

不動産投資は入居率による影響が大きく、よほど良い立地でなければ空室をなくすための対策が必要となるので、それなりに出費もかかるでしょう。投資と収入のバランスを考えるとやや不安が残る部分があります。

太陽光発電投資はリスクが少なく管理も楽

しかし、太陽光発電なら必要な出費はパネルの掃除や雑草の処理などちょっとしたメンテナンスのみ。あとは太陽がたくさん電気を生み出して、その電気を電力会社が勝手に買い取ってくれます。低リスクで大きな利益を得られるので誰でも始めやすい投資方法と言えるでしょう。

メリットの多い太陽光発電投資も業者選びには注意!

リスクの少ない太陽光発電投資ですが、業者選びは必ず慎重に行ないましょう。メンテナンスの質が悪い業者だと、すぐに電力効率が下がってしまったり故障してしまったりする可能性があります。